2025年养老项目精选报告报告

　　養老地產作為滿足多層次社會養老需求的一種形式，在養老體系構成中占有重要作用，近年來雖得到廣泛關注和發展，但融資問題依然是制約其發展的重要因素。資產證券化融資模式非常適合養老機構。養老機構的固定資產缺乏流動性，但是隨著入住率穩定後，可以產生穩定的現金流。以下對養老項目融資模式分析。

　　2017-2022年中國養老地產項目行業市場深度調研及投資戰略研究分析報告表明，融資方式即企業融資的渠道。它可以分為兩類：和權益性融資。前者包括銀行貸款、和應付票據、應付帳款等，後者主要指債務性融資構成負債，企業要按期償還約定的本息，一般不參與企業的經營，對資金的運用也沒有決策權。權益性融資構成企業的，投資者有權參與企業的經營決策，有權獲得企業的紅利，但無權撤退資金。

　　關於我國養老產業融資模式的思考

　　由於國情不同，中國老齡化較大多數國速度更快，規模更龐大，還伴有未富先老、高齡化、空巢化、失能老年人規模不斷擴大等現狀特徵。因此，我國研究者必須立足國情，結合社會實際，學習適合的經驗，探索具有中國特色的養老產業融資模式。

　　(一)發揮政府引導作用，提供政策性支持

　　養老產業發展需要政府有戰略目光，發揮統籌規劃作用。政策性融資分為資金方面的支持(如政策性貸款、政策性擔保、財政貼息、專項扶持基金等)以及政策方面支持(如稅收優惠、寬鬆的土地政策等)。廣大企業可根據自身需要充分利用。

　　政府發揮好引導和激勵作用，能一定程度上催熱養老產業投資，開發商、保險企業、養老專業機構等紛紛投身項目建設大軍，養老地產、老年照料護理產業、房地產信託投資基金等金融化產品探索也將持續升溫。

　　(二)推行中國特色的「以房養老」

　　我國相當數量的老年人受傳統觀念的影響使「以房養老」頗受阻礙。若要完善並推行此模式，應確認制度的保障和有公信力的組織擔保。比如完善法律法規，明確土地使用權的續期問題;穩定房價，完善房地產評估體系，適當調整養老金;培育和發展「以房養老」信貸二級市場，如個人抵押貸款證券化、政府提供保險擔保等。

　　(三)拓寬融資渠道，鼓勵社會資本參與養老建設

　　養老是一個系統性的社會管理問題，必須加強部門合作，鼓勵和引導社會力量參與到養老事業中。利用大眾傳媒進行多形式宣傳，更新社會養老觀念，提高全社會積極性。政府應清除阻礙社會組織參與營利性照護服務機構的體制性障礙，並通過優惠的稅收政策，鼓勵非政府組織、社會團體參與，鼓勵社會資本介入養老事業，進而形成民間養老機構的市場化發展，探索中國特色的養老商務模式。

　　(四)養老項目本地化，增強核心競爭力

　　中國養老市場地區差異大、養老模式和觀念差異大、老人消費能力差異大，這就要求機構決策者要對不同地區使用不同的投資開發策略和方案，充分了解當地需求。

　　並且從目前進軍中高端市場的開發商來看，資金並不缺乏，缺乏的是核心技術、開發經驗、市場調研、產業研究、商業模式等知識和技術層面的東西，比如並不是養老產業每個細分行業都收益慢、投資周期長，在以服務、諮詢、銷售為主的輕資產行業並無這些問題。所以若要吸引投資應從引入或自主開發關鍵技術方面考慮，需要投資時可通過引進風投、貸款、項目合作等多種方式融資。

　　大力發展養老金融，是在傳統養老方式面臨挑戰的背景下，拓展新的養老模式、滿足老年人多元化養老方式的必由之路。養老金融的概念界定為滿足全體社會成員養老需求而開展的各種金融活動的統稱，包括養老金金融、養老服務金融和養老產業金融。目前我國養老金融發展還處於起步階段。已開發國家大都構建了相對完善的養老金體系，並與資本市場很好地結合。中國養老金融的創新發展應重構養老金體系，夯實老年群體養老金收入;合理引導市場投資，增加老年財產性收入;扶持養老產業金融，創造良好的養老生活環境。