2015年我国房地产开发行业发展趋势分析

　　房地产开发未来10年，我国房地产行业将进一步加快转型发展，一些中小房企将被淘汰出局，市场集中度将进一步提高。在激烈的竞争中，更多房企将在品牌、资金、技术产品研发、项目管控等方面逐步形成自己的核心竞争力，开发出质量好、品质佳、低成本、节能低碳型的商品房，房地产业将持续稳定地向前发展。

　　趋势之一，房地产开发行业利润率逐渐降低并趋于合理水平

　　过去的10年，房地产处于上升期。由于主要依赖房改、GDP高速增长、宽松的货币政策、快速的城镇化进程和地方政府对土地财政的高度依赖等因素，导致房地产业利润率快速增长(没有哪一个行业像房地产行业一样能够承受超过20%利率水平的融资成本)，远超其它行业的平均利润水平。

　　国土资源部2011年5月发布的数据显示，全国大多数城市房地产开发利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%～40%。根据中国社科院(住房绿皮书《中国住房发展报告(2010-2011)》)的数据显示，我国房地产业平均毛利率为55.72%，相对于国际通行的房地产利润率为5%，中国房地产业的利润相当惊人。

　　随着本轮调整效果的逐步显现，依赖土地增值获取高毛利率的可能性变小，企业获得效益将主要由企业的竞争能力决定，而不是单单靠外在资源。未来10年房地产业利润水平将逐步回归到市场各行业的平均利润水平，即大概在8%～10%之间，暴利时代将不复存在。

　　趋势之二，积极采用新材料、新技术，大力发 展绿色建筑

　　鼓励应用建筑节能新技术、新材料，大力发展绿色建筑是国家下一步发展的重点。比如，采用改进房屋建筑门窗保温气密性能强的中空玻璃、热辐射镀膜玻璃等新型玻璃;应用优质新型墙体材料;利用地下热能保持房间恒温的地源热泵技术;因地制宜地开发利用太阳能技术等。日前财政部、住建部专门发文，鼓励在公共建筑、民用建筑集中连片推广使用太阳能光电技术，进一步提升太阳能光电建筑应用水平。今年光电建筑应用政策要向绿色生态城区倾斜，向一体化程度高的项目倾斜。绿色生态城区应当以宜居、绿色、低碳为建设目标，以居住功能为主，把太阳能光伏发电等可再生能源建筑应用比例作为约束性指标，绿色建筑应达到一定比例，从整体上实现资源节约利用与生态环境保护。

　　除了鼓励性政策以外(包括财税部门给予相应的税费减免)，国家还会采取强制性措施，推动绿色建筑的发展。按照住建部的要求，“十二五”期间将加大全面支持绿色建筑发展的力度。如在土地“招、拍、挂”中设置前提条件，规定不是绿色建筑不能投标;大面积建设推广绿色建筑的，则享有优先条件;对绿色建筑设专项补贴等。未来5年，每年将评定星级标准认证建筑达到300～500个，在“十三五”时期，将全面实现绿色建筑的目标。

　　据房地产开发行业市场调查分析报告显示，目前一些品牌地产公司在实施绿色建筑项目认证、新材料新技术应用和建筑部品体系成套技术的集成运用上走在了前列，一部分成果已应用在实际项目中。从已通过的绿色建筑三星认证和美国LEED认证的项目来看，尽管建造成本略有增加(一般不超过10%)，但随着普及宣传，通过绿色建筑认证的项目数量增长势头非常快，市场也逐渐了解和接受，具备低碳节能环保作用的绿色建筑已经开始深入人心。例如万科，在2009年制订了向绿色建筑项目转型的发展战略，宣布自2011年6月1日起，万科所按照住建部的要求，“十二五”期间将加大全面支持绿色建筑发展的力度。如在土地“招、拍、挂”中设置前提条件，规定不是绿色建筑不能投标;大面积建设推广绿色建筑的，则享有优先条件;对绿色建筑设专项补贴等。未来5年，每年将评定星级标准认证建筑达到300～500个，在“十三五”时期，将全面实现绿色建筑的目标。

　　目前一些品牌地产公司在实施绿色建筑项目认证、新材料新技术应用和建筑部品体系成套技术的集成运用上走在了前列，一部分成果已应用在实际项目中。从已通过的绿色建筑三星认证和美国LEED认证的项目来看，尽管建造成本略有增加(一般不超过10%)，但随着普及宣传，通过绿色建筑认证的项目数量增长势头非常快，市场也逐渐了解和接受，具备低碳节能环保作用的绿色建筑已经开始深入人心。例如万科，在2009年制订了向绿色建筑项目转型的发展战略，宣布自2011年6月1日起，万科所有具备条件的开工项目，都将参照不低于绿色建筑一星的标准进行设计和建造。

　　趋势之三，房地产开发模式强调专业细分与合作

　　目前国内多数房地产开发商，往往既是投资商又是开发商，项目开发的资金来源除了自筹之外，主要依赖于银行等融资渠道和购房款。一些开发商还有自己的设计单位、营销公司、施工承包队伍和物业公司等。

　　随着房地产开发的推进，分工合作将更加细化。从资金、开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由

　　高度专业化的公司分别承担。随着高度专业化的分工与合作，各个环节将充分显示出只做自己最擅长的分工与合作的优势。开发商在整个开发经营过程中，更多的是发挥一个资源整合或综合协调的作用，更多的是主要依靠投资商、承包商、营销代理商等之间的专业化合作。

　　未来还将实现投资商和开发商角色的分离。资金除了银行渠道之外，将广泛引入社会资本，包括信托、私募股权、企业债、IPO上市等，房地产开发商更像是一个高度专业化的管理型公司。目前，我国房企IPO和股市融资受政策抑制，短期内很难改变，因此，私募股权是未来的发展方向。

　　趋势之四，融资能力和资本运作能力要求更高

　　房地产开发是资金密集性行业，在当前限购、限贷的不利环境下，房企良好的融资能力和资本运作能力至关重要。房地产开发应该实现融资渠道多元化、合理控制财务成本、保持合理的负债率和良好的现金流。

　　国家统计局数据显示，目前我国房企的资金来源中,企业自筹比例已上升至43%以上,个人购房预售款比例在25%以上,商业银行贷款只占15%左右。而销售不畅、市场预期不好，形成了对房企的资金压力，迫使企业去寻找高成本的融资渠道以填补资金需求的缺口。

　　房地产开发企业的国内融资渠道，除了上市资本市场和银行系统外，大部分选择信托方式，少数选择民间借贷。而一些拓展海外融资渠道的做法值得借鉴。最初的融资主要是针对单一的项目，以后逐渐开始尝试以公司制的形式，与海外成熟金融机构进行长期合作。这种从松散型的项目投资合作转变为公司制的紧密型投资，是基于大型房企进一步做大规模和做强实力的战略考虑。市场规模的迅速扩大，仅靠几家房企之力显然是不够的，多元化的融资渠道给国内房企带来帮助。海外成熟金融机构和投资机构对投资管理的规范运作，对提升国内房企的管理水平和质量，将起到重要作用。

　　趋势之五，品牌化经营、精细化管理和标准化制定

　　在调控和市场的风险中，如何使房企保持核心竞争力，实现稳步健康的发展，已成为当前一个突出的问题。预计更多的房企，将把注意力集中到关注品牌、资本、产品和营销能力上来。

　　房企的品牌经营，历来被认为是企业的软实力，而要实现企业的高利润和高附加值，必须注重品牌的培养和树立，重视品牌的有效表现和宣传手段、重视购房者的需求研究和市场发展变化等。在实践中，许多知名房企的品牌化经营，使项目的促销手段和销售价格方面的优势得到了充分的体现。

　　相比之下，中小房企的项目工程管理能力和成本控制能力欠缺，缺少成熟的产品，产品定位比较随意，项目的实际成本与目标成本偏离较大，这就更应该注重项目的标准化和精细化管理，这也是中小房企扩大经营规模的基础条件。

　　趋势之六，营销成为核心和关键环节

　　如果说房企的融资能力和资本运作能力起着决定性作用，营销环节则是实现盈利的至关重要环节。强大的营销能力可以最终实现资金回笼和资金增值，同时也能提高项目投资方的信心和实现市场预期，从而使房企的资金进入良性循环，并得以持续开发经营。

　　目前，国内多数开发商与专业化的营销代理公司进行合作，房地产营销代理公司参与到项目的整体规划、从户型设计到每一套房子该如何销售等每一个细节，协助开发商最终实现销售目标。一些有品牌、有规模的房地产营销代理公司，由于拥有丰富的客户资源也介入了新房的分销业务，通过建立各种形式的客户会，定期举办各种活动，以提升客户资源的利用率，增加客户对品牌房企的忠诚度，促进了营销市场的繁荣。

　　趋势之七，更加关注市场变化、重视周期性波动规律

　　房地产行业是一个周期性行业，也是一个受政策波动和影响很大的行业。如果房企对政策和市场的研究比较透彻，采取正确的经营战略和策略，不仅能较好地应对政策和经济周期带来的波动影响，而且还能抓住由此带来的新机遇。

　　据统计分析，2004年2月-2006年2月，第一波的房地产投资增速回落周期历时24个月，房地产投资增速从波峰的57.1%回落到波谷的19.7%。2008年6月-2009年2月，第二波房地产投资增速回落周期历时9个月(周期性规律受全球性金融危机影响)，投资增速从波峰的33.5%回落到波谷的1%。2010年5月-2011年12月，这波房地产投资增速回落周期已历时20个月，投资增速从波峰的38.2%回落到当时的12.3%。(中国国家统计局稍早公布，2011年全国房地产开发投资61,740亿元，同比增长27.9%。据测算，12月单月投资同比增速下滑至12.3%,为8月以来连续第5个月增速放缓，12月单月增速降至年内新低。)据此推测，在今年调控基调总体不变，货币供应状况微幅调整改善的前提下,本轮房地产投资增速回落也许还将持续至少两个季度，今年房地产开发投资增速约为16%。

更多房地产开发行业研究分析，详见中国报告大厅《房地产开发行业报告汇总》。这里汇聚海量专业资料，深度剖析各行业发展态势与趋势，为您的决策提供坚实依据。

更多详细的行业数据尽在【数据库】，涵盖了宏观数据、产量数据、进出口数据、价格数据及上市公司财务数据等各类型数据内容。