房地产信托收益率走高 下半年销售增速或放缓

　　进入7月份，房企们也陆续公布了上半年的销售业绩。其中龙头开发商延续了近些年的强势表现，销售额增幅明显高于行业平均水平，而这意味着行业集中度还在加速提升。

　　房地产信托收益率走高

　　2018年上半年房地产信托产品的收益率整体走高。房地产信托的最高收益率从去年12月份的7.9%上升到今年5月份的8.38%，在今年6月份出现下跌，回落到8.3%;总体上浮0.4%。而最低收益率则从去年12月份的7.35%逐渐上涨到今年5月份的7.80%，在今年6月份下降回落到7.75%，总体上浮0.39%。

　　2018年以来信托产品收益率的整体走高，反映出当前金融市场资产端对于资金的需求程度。房地产市场的表现更加显著——房企融资不仅受资本市场整体的供求关系影响，还受到国家对于房地产市场的宏观调控影响，从其他渠道获取较低成本资金的方式明显缩紧，因此房地产企业逐渐将融资渠道转向信托机构。而信托机构在去年12月份以来对项目审核、风险管理均有明显加强，业务的筛选变得更加严格，较低收益率的项目过审难度较大。多方共同作用下，导致房地产信托产品的收益率走高。但随着收益率的一路走高，项目兑付压力也会逐渐上升，信托公司需要警惕其中风险。

　　2018-2023年房地产信托市场行情监测及投资可行性研究报告从产品期限来看，近半年成立的房地产信托产品期限呈现了明显的下降态势：1月份达到最高的20.31个月期限后，逐月下降，5月份成立的产品平均期限18.36个月，而后在6月份平均期限下降到16.99个月。6月份，不少产品的投资期限不到一年。

　　从单只产品的实际募集规模来看，2018年以来的房地产信托产品实际募集规模有明显的上升趋势，从1月份产品平均募集规模6481.47万元，上升到6月份的12231.16万元，上涨接近一倍。

　　业内人士认为，总体来看，目前房地产信托产品市场正随着房地产市场的变化而经历着明显的变化。房企融资的方式，逐渐从贷款类和股权投资类转向更加具有流动性的权益投资类转变。这允许房地产企业在保证资金周转率的情况下，控制融资成本。

　　下半年销售增速或放缓

　　不过，随着近期棚改货币化安置出现了一些变化以及对房企融资约束的趋严，业内人士普遍预计，下半年房地产销量和投资增速可能逐步下滑。

　　有机构也表示，过去一年多，一、二线和三、四线城市房地产销售分化明显，一、二线城市调控升级对成交规模抑制明显，三、四线城市供应、成交热度较高，房价依然面临上涨压力，主要是源于棚改的拉动。以三、四线布局为主的开发商过去一枝独秀，如果货币化棚改熄火，三、四线房价和销量可能下滑，布局三、四线的开发商拿地热情和投资可能会逐步下行。

　　至于棚改政策变动对房企带来的影响，广发证券的分析师乐加栋指出，“从样本房企的货值储备分布来看，多数龙头房企货值储备集中在一、二线城市。当货币化安置家庭购房率为70%的情况下，我们预计棚改影响一、二线商品房销售面积6%、影响三、四线15%，我们测算得到的15家样本房企销售面积受棚改影响比例最低为7%，最高为12%，整体来看，购房率70%的假定下，棚改货币化安置对于龙头房企货值储备额的影响为10%左右”。

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