3月北京住宅销量明显升温 供地结构生变地王难再现

　　北京市规划国土委4月2日发布消息称，2018年一季度，土地市场共成交经营性用地23宗，土地面积约203公顷，与2017年同期相比增长121%。其中住宅用地成交约141公顷，同比增长78%。

　　3月北京住宅销量明显升温

　　本轮楼市调控政策执行已长达一年之久，随着二手房价格的调整，蛰伏已久的刚需及改善性购房人群逐步走出观望，3月份，各线城市楼市销量明显升温。

　　4月2日，据最新统计数据显示，2018年3月，北京新房市场共成交1033套商品住宅，成交面积13.81万平方米，成交套数、面积环比分别上涨了73.3%和52.4%。

　　2018年3月，北京二手房签约量达到12104套。继2017年12月和2018年1月之后，月度销量再破万套大关，这一成交量也创下自2017年4月以来的销量新高。

　　同日，中国指数研究院发布的全国主要城市房地产交易数据显示，3月份，包括一线城市等在内的受监测主要城市楼市成交环比上升，一线城市升幅尤为明显。

　　具体而言，3月份受监测城市整体成交环比涨幅72.3%，同比涨幅5.2%。其中，一线城市环比上涨123.5%，同比涨幅4.4%;二线城市环比上涨63.1%，同比下降35.5%;三线城市环比上涨56%，同比下降12.4%。

　　2018-2023年中国住宅开发市场行业市场深度分析及投资战略研究报告分析，随着北京等新房市场趋向高端化，二手房签约量成为衡量北京楼市冷热的一个关键性指标。月售万套以上，意味着北京楼市正逐步走出低谷，恢复正常的交易水平。

　　业内人士指出，造成这一现象有几点原因：首先，随着调控深化，北京二手房价格普降15%-20%，吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流。此外，随着北京等城市人口政策出现定向宽松，也将为楼市带来稳定的刚性购房需求。

　　市场人士分析指出，进入一季度末，有贷款需求的购房人已陆续出手，而各大银行的放款速度和去年四季度相比明显加速，平均周期在10个-15个工作日左右。

　　该人士指出，一方面，银行年初新增了额度，放贷速度有所加快。另一方面，2018年初购房人入市热情和年底相比有明显提升，也迫使银行将更多额度预留在房贷方面。

　　上述人士指出，从2018年年初开始，各家银行的首套房利率便全面收紧，目前大多数银行利率仍然为基准利率上浮10%，一季度银行整体信贷环境也仍然以从紧为主，购房人买房成本处于不断上升状态。“随着成交量的回升，银行贷款审批速度的加快，预计下个季度成交量仍然将处于稳中有升态势。”

　　供地结构生变地王难再现

　　在北京市供地计划里，包括了100万套共有产权类住房和50万套租赁住房，这意味着北京的供地结构发生了微妙变化，住宅供地更加多元化。因此，过去一年北京土地市场在加大自住型商品房用地的供应力度的同时，共有产权用地和租赁用地也成为北京市土地供应的主要方向。

　　据数据统计，2017年北京共新增共有产权房用地38宗，在全部91宗宅地供应中占41.8%;成交的共有产权房用地为26宗，在全部71宗成交宅地中占36.6%。

　　2017年北京自持面积明显增加，自持比例超过三成。2016年9.30新政以后，北京首次引入“竞自持”鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。

　　数据显示，自2016年11月北京首个自持地块成交至2017年12月底以来，北京自持宅地共成交27宗，累计规划建面142.4万平方米，自持比例达到44%，预计可提供租赁住房1.6万套，其中，2017年全年共成交23宗租赁用地，同比增加56%，自持比例达到33%。

　　除此之外，记者从北京市规土委了解到，截至2017年12月底，北京市实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷，完成率102%，超额完成2017年度供应任务。

　　但对于房企来说，多元化的土地供应对其资金和运营能力都带来不小的考验。业内人士向记者分析表示，2017年北京拍卖的土地基本都没有太大的利润空间，开发商的拍卖热情也大大降低，互相之间的竞争很小，大部分宅地只经过几次报价便得以成交，许多共有产权房用地甚至是以最低价成交。

　　业内人士进一步分析，通过限制价格、限制户型面积，北京大幅增加了中低档住房的供给，缓解了前两年北京市场的豪宅化趋势，满足了大批中低收入者的置业需求。同时，在未来五年北京大批量供应土地及“限房价、竞地价”背景下，“地王”未来恐很少再有。

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