北京加速住宅用地供给侧改革 开发商商改住现象屡禁不止

　　北京未来五年供地计划的出炉，结合此前的抑制需求、疏解人口等措施，可大大缓解市场的紧张情绪。随着保障性住房用地和商业用地的大量上市，未来楼市的供应结构正悄然发生变化。在连续出台针对需求的“限”字诀政策后，北京的楼市调控政策终于在供给端发力。

　　北京加速住宅用地供给侧改革

　　近日，北京市发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，明确未来5年内将建立购租并举的住房制度，优化住宅供应结构，供应总量为150万套，仅2017年供应方案也比原计划翻倍。

　　具体来看，5年计划中北京市供地6000公顷，住房建设需求150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。值得一提的是，2017年全市计划供应住宅用地调整为1200公顷，是此前计划的2倍。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，结合目前北京的住宅库存数据来看，这一数量较大。从套数来看，每年新增大概30万套成套型住宅。目前，北京市场上可售型的库存大概10万套左右。从《计划》来看，每年是库存的2-3倍。从调控来说，也是317以来一系列减法调控——减需求、减投资之后的加法。

　　北京市规划国土委相关负责人表示，2017年住宅用地供应，各区要倒排工期，按既定时间节点如期完成。各区及市级行政主管部门落实供地计划的情况，已经纳入了市政府督查内容，并将在年终进行考评。

　　中国人民大学公共管理学院土地管理系教授叶剑平指出，一个是存量的激活，比如包括原来的产业用地，释放出一些土地，更多的往外围走，集体土地有1000公顷。土地开发有周期性，不是现在想供应就供应，包括从征地、拆迁、一级开发到进入市场。如果按照两部委的规定，市里可以问责，如果没按计划实施的区县就没有完成任务。

　　而根据北京市规划国土委数据，2017年一季度，北京已供应经营性用地约230公顷。其中商品房供地161公顷，是去年全年商品房实际供地量的1.5倍。

　　除增加供地外，此次规划明确指出北京推动住房用地供给侧结构性改革，促进完善购租并举的住房体系，实现住有所居。

　　具体方面，北京市将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，优化完善住宅用地供应结构。2017-2022年中国住宅行业发展前景分析及发展策略研究报告表明，未来五年加快供地新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。

　　与此同时，中心城区适度增加居住用地;中心城区以外地区重点保障自住型商品住房与租赁住房的用地供应。统筹考虑新型城镇化与保障性住房选址建设，同步完善配套，为中心城区疏解人口在外围地区生活就业创造良好条件。居住用地优先在轨道站点、大容量公共交通廊道节点周边布局，毗邻产业园区、城市副中心和重点新城，发挥规划引导作用，把握住宅用地供应节奏时序，注重提高设计施工质量，实现产业和人口、居住和交通的有效对接。

　　值得注意的是，在住房分配方面，日前北京市住建委表示公租房自住房开展专项分配试点，增加非京籍“新北京人”供应。以平抑房价，解决“新北京人”(稳定就业的非京籍无房家庭)住房困难，满足刚需。

　　据悉，北京市保障房中心持有的朝阳区马泉营项目300套和大兴区高米店项目100套房源，共计400套公租房源，将拿出不少于30%即120套以上给“新北京人”实施专项配租，其中在本项目所在区工作的优先分配。

　　自住房方面，北京准备在自住房转化项目——昌平北京湾项目中拿出不少于30%的房源、约780套房源，面向符合本市住房限购政策的非京籍无房家庭出售，其中在项目所在区工作的家庭优先分配。

　　对此，张大伟表示，试点后将形成面向“新北京人”专项分配公租房和自住房的长效制度。新政将有效平抑刚需的购房预期，减缓现阶段的紧张情绪。但必须看到，政策效果还得看最终落实情况。

　　开发商钻政策空子“商改住”

　　北京住建委在检查中还发现，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号6个开发项目涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售，目前这6个项目已被停止网签。

　　北京市住房和城乡建设委相关负责人表示，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。市住房和城乡建设委将继续加大执法检查力度，一经发现，立即查处，绝不姑息。

　　记者在一家房地产网站上发现，有房地产中介在销售上述新闻中提到的项目，记者与对方取得联系后，对方表示，“那应该是很久以前发布的消息，我现在已经不做这个项目了”。

　　这家房地产网站显示，这条销售信息大约发布于五六天以前，对方对此表示，“可能是别人又重新发布了一遍”。

　　房地产中介青睐商住房，与北京市多年的限购政策有关。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，观察2008年以来北京酒店式公寓的发展情况，可以看出市场规模总体处于扩大的态势。在2008年供应套数为11511套，而到了2009年就上升到了22349套。经历了2011年限购政策调整、2012年普通住宅市场复苏的阶段，到了2013年开始供应套数呈现出逐年攀升的态势，说明限购政策下此类产品潜在的投资价值增加。2015年为29547套，到了2016年则为41739套。2016年供应套数创下了新高。总体上看，供应增加和市场销售行情较好有关。而到了2016年下半年开始，北京对于酒店式公寓的购房政策和供地政策都开始收紧。此类政策效应在2017年前两月得到了体现，即供应总套数仅为770套。

　　在商住房行情看涨的情况下，一些开发商也开始“商改住”。

　　记者发现，早在2011年，北京市住建委会同市发改委、市规划委、市商务委及市国土局联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，其中规定，2011年6月1日起，商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺将无法办理房产证。

　　但现实情况却是，“商改住”现象屡禁不止。

　　北京一家施工单位的工程技术人员向记者介绍了一个“商改住”的事例，“本来按照规划就是商业项目，验收完成之后，甲方又开始一通改”。

　　“比如加隔墙之类的，然后开始作为住宅往外卖。”这名工程技术人员说，“有些地方需要改结构再加固。这个应该是不符合规定的，规划里应该写清楚项目的用途，不能随便改，是开发商钻政策空子。”

　　在被问及“商改住”是否存在安全风险时，这名工程技术人员出言谨慎，“这个不好说，应该是没什么风险，肯定不会塌”。