旅游地产市场分化严重 度假房变现力差

　　旅游地产是一种经济综合体，覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。房地产市场遭遇全国性政策“刹车”，旅游地产市场发展现状如何？一起来关注一下。

　　据悉，旅游地产这一昔日的楼市热点领域也继续“降温”。根据中国报告大厅发布的2016-2021年中国旅游地产行业市场供需前景预测深度研究报告数据统计，目前全国旅游地产项目有将近8000个，而平均去化速度为11.8套/月，完成存量去化需要16年。

　　分析旅游地产降温的因素认为：一方面，旅游地产价格经过多轮上涨，概念逐渐泛化，市场分化严重；另一方面，限购限贷风潮同样将旅游地产笼罩其中，同时一些旅游地产项目华而不实，变现困难，再加上未来可能出台的房地产税，“度假房”将会变得越来越“想说爱你不容易”。

　　旅游地产陷入“冰火”两重天

　　前些年，天津市民孙先生退休后先后在长白山、博鳌、武夷山等地购买了房产，作为养老休闲度假的去处。“冬天在博鳌过，夏天住长白山，熟悉我的人管我叫‘候鸟’。”让老孙得意的是，这些当年为提高养老品质购买的房产，如今价值翻倍甚至是数倍。

　　为休闲度假提供居所并兼顾保值增值价值，这是不少市民选择旅游地产的初衷。据记者观察，差不多在十几年前，在黄山、武夷山、日照、博鳌等众多休闲旅游度假景区，花20万元在这些地域的非热点区域购置一套90平方米左右的房产并非难事。但如今，随着市场整体水涨船高，曾经低投入高回报的旅游地产早已不再。

　　以三亚为例，国家统计局公布的数据显示，三亚新建商品住宅价格今年9月份继续环比上涨1.2％，市场每平方米均价接近2万元。有分析指出，旅游地产的购买对于消费者而言本身就带有一定的冲动性，而三亚如今动辄上百万的房价，早已脱离“任性”选择的范畴了。

　　随着旅游地产概念的逐渐泛化，市场分化在所难免。近日，为期3天的海南陵水城市营销暨旅游地产推介活动来到成都，陵水黎族自治县19家房企共带去20个房产项目。展会现场就成交商品房16套，总成交金额达2030万元。据陵水县政府有关负责人介绍，上半年，陵水商品房销售面积达107.5万平方米，同比增长59.2％，销售额为172.9亿元，同比增长40.7％，市场依旧火热。

　　但与此同时，在一些复制海南模式的地区，如云南、吉林、广西等地，旅游地产的销售情况却并不乐观。有在云南置业的外地游客抱怨，在全国房价高涨的背景下，由于在一二线城市买房投资成为奢望，他转而投向云南旅游地产，却发现变现能力并不乐观，短时间内很难收到回报。

　　面对国内旅游产业由观光旅游时代向休闲度假时代的转型升级，上市公司武汉三特索道从一家旅游客运索道经营为主的企业，逐渐向景区及景观房地产开发经营领域拓展，不过今年前三季度的经营状况却不乐观。

　　据其在10月27日晚披露的三季报显示，前三季度，公司实现营收3.54亿元，归属于上市公司股东净利润-775.38万元。公司2015年度实现归属于上市公司股东的净利润4300万元，预计今年实现净利则跌至-4500万元至-2500万元，旅游地产业绩低于预期被列为重要原因之一。

　　不少项目华而不实变现困难

　　原本寄托了人们养老安居和增值期望的旅游地产，为何市场距离预期越来越远？专家分析，这从旅游地产的投资阶段开始就埋下了伏笔。

　　记者发现，国内旅游地产项目一般都远离市区，有的填海造陆而成，所在地块称之为某“岛”或“城市”，在同一时间集中有较大的供应数量。例如广告投放堪称“狂轰滥炸”的海南某旅游地产项目，最低销售单价仅5600多元，总占地面积达12000亩，仅开盘销售面积就达136万平方米，供应堪称“巨量”。

　　从供需关系看，如此大量的房地产短时间内集中供应，必然会在区域内造成市场供应的过量。随着市场渐趋冷静及消费者回归理性，人们逐渐意识到，进入二手市场的旅游地产很难变现，或者“卖不上价”。即便进入租赁市场，一方面，房屋闲置时节基本是旅游淡季，租客本来就不多；另一方面，进入旅游旺季，房主自身也有度假住宿需求。而且附近房屋区域本来就有大量可供租赁房产，租金同样不会太高。

　　近年来，投身旅游地产的房地产企业众多，既有恒大、碧桂园、万科、华侨城等这些实力雄厚的开发商，还有地方性的小开发商。据业内人士透露，为从火热的旅游地产市场中分一杯羹，不少开发商采用的是开发一个楼盘注册一家公司的模式，一旦项目开发完毕，公司通常会注销，消费者在后期遇到房屋问题通常投诉无门。而且，这些小公司在旅游地产开发上并不专业，开发模式基本与常规住宅无异，难以体现旅游地产特色，忽视了消费者的真正需要，项目华而不实。

　　记者在北方沿海某人工岛上走访看到，这里在临近沙滩海水浴场的地方修建了一批别墅项目，对外打出“沙滩海景房”旗号。不过每年进入11月份，这处沙滩海水浴场会停业，别墅所依傍的海景显得名不副实。有房主抱怨，由于距离市中心超过30公里以上，过于偏僻，这里真正的住户寥寥无几，夜晚格外阴森。到了旅游旺季游客往来频繁，又过于吵闹。她早有出手之心，但在中介挂了半年之久却鲜有人问津，成了名副其实的烫手山芋。

　　其实，同省不同区域之间、南北方之间都有较大差距。不少地产商将海南旅游地产的模式套用在其他区域，不见得适用，事实证明甚至会事倍功半，消费者的接受度并不高。

　　旅游地产也并非“一无是处”。地产行业观察人士康红恩判断，最近几年，由于全国很多城市的雾霾、异常气候等问题，未来5到10年间，大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮，旅游地产将有很大潜力。

　　2015年中国旅游地产在升温中变革，房地产与旅游需求叠加，旅游地产“并购转型”主题突出。

　　房企转型已经成为一种趋势，但房企的尝试也还是未知之数。如果房企没有及时调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。

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