2016年广州二手房市场分析：二手市场理性回落价格平稳

　　在全国楼市买卖市场陷入观望的同时，广州二手房市场也不例外。自十月初调控政策出台，不少购房者和业主都进入观望状态，购房者入市更加谨慎，部分甚至推迟置业计划，业主心态也有所放缓，涨价反价现象日趋见少，全市二手房成交量和成交均价逐渐回落。与此同时，受市场观望情绪影响，多板块呈现分化走势。以下是宇博智业小编整理的2016年广州二手房市场分析。

　　11月二手住宅成交量价齐跌

　　11月，广州二手住宅成交量价齐跌。广州市房地产中介协会数据显示，11月，广州全市二手住宅交易市场中介促成的成交均价为17，235元/平方米，每平方米比上个月下跌1261元，新增放盘面积与签约面积环比也有所减少，表明调控效应持续发酵，广州楼市已步入良性调整期。

　　统计数据显示，11月广州市（含增城、从化）二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为85.89万平方米、95.30万平方米，环比分别下降10.14%及9.20%，同比分别上涨39.92%及40 .17%；中介促成业务占市场总体成交的65.34%；成交均价为17，235元/平方米，环比上个月的18，496元/平方米下降6.82%。

　　中心六区成交量均处于回调状态，其中天河区成交继续领先，但与海珠区、白云区逐渐缩小差距，成交面积环比跌幅高达27 .55%，东圃、天河北、天河公园成交明显放缓。外围区域方面，番禺区成交一向比较活跃，但年底淡季有部分业主提前封盘，待明年旺季再出手，因此买家的选择范围减小，成交时间有所延长，带动区域整体交投下滑。萝岗区受到六号线二期即将通车的影响，部分业主观望惜售的心态较为明显，成交量萎缩四分之一，成交价见涨。

　　11月各面积区间的市场占比小幅调整，其中市场需求仍主要集中在60-90平方米的中小户型；同时，二孩政策下，改善型买家入市增多，推动120-144平方米的大户型和144平方米以上的豪宅户型占比分别扩大0.14%和0.12%。

　　业界人士认为，中心区天河、海珠客户观望情绪较重，尤其是天河区因房价居高且盘源紧缺，成交占比明显下滑。外围区番禺、增城因房价相对较低，交通便利度不断提高，而且不少一手房逐渐转为二手房从而带动二手成交占比逐步提升。其中，增城近两个月的成交量占比提升更为明显，从9月的14%提升至10月的17%，到11月再提升1个百分点至18%。

　　受市场观望情绪影响 多板块呈现分化走势

　　从各个板块看则是表现不一。随着广钢、广纸板块的建设完善，交通利好不断升级，加上广钢新城有地块成功出让，因此靠近广钢、广纸板块的海珠西板块近期的成交量呈现不降反升的走势。据了解，海珠西板块以改善置换客户居多，但此前一度有不少客户出现观望情绪，推迟置业计划。但经过一个多月的观望后，加上年底将近，现不少客户开始加快看房频率，遇到合适房源即出手购买。据中原地产人士透露，近期海珠西板块的光大花园、富力现代广场成交活跃，11月成交价与10月基本持平。此外，在市二宫周边地铁物业由于部分单位依然处在“3万字头”，因此吸引了一些买家的关注。

　　白云整体市场成交虽与10月相当，但金沙洲板块、同德围板块等成交较10月下降明显。据中介人士透露，金沙洲板块、同德围板块成交量下降主要是客户受调控政策影响，近期观望情绪较重，但11月底以来稍有好转，目前，同德围板块成交均价仅为12000~15000元/m2，价格相对低洼，受到不少“刚需”客的青睐。

　　此前成交活跃的番禺区近期表现一般。中原二手成交均价为20518元/m2，环比结构性下降1.90%；“阳光家缘”中介网签量为1920宗，环比下降1.3%。合富置业中介人士表示，近期，祈福新村、锦绣香江、华南碧桂园等大盘成交依然活跃，主要是这些个盘目前的价格仍处在一个合理的水平，如祈福新村二手均价在1.5万元/m2左右就有很多的选择，让买家觉得还是入市的好时机。

　　业界人士指出，由于政策调控效力的延续性，导致近期客户观望情绪仍较重，而且经过前几个月的市场成交消化不少库存后，目前房源相对紧缺，因此11月整体市场成交活力不如以往。进入12月，虽然买家看房频率有所提高，但购买相对理性，不再盲目追价购买。对于业主而言，因目前政策仍在收紧，且近两个月的整体市场成交呈下滑趋势，因此报价仍较平稳，不敢贸然提高报价。

　　2016-2021年中国二手房产业运行态势及投资战略研究报告分析认为，广州二手房市场11月成交量持续下滑主要是三季度时市场需求向好，消化了一大批客源和房源，同时房源并未及时补给，因此11月成交下滑是9月成交冲高后的理性回落；11月中上旬，杭州、深圳、南京及武汉等城市进一步收紧楼市政策，广州虽无跟风进一步收紧楼市调控政策，但受此影响，客户观望情绪依然较重，看房频率下降，购房下决定变得迟疑，导致市场成交量再次回落。

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