2016年北京土地市场现状：住宅用地创近五年最低

　　在“9·30调控”政策发布以来，北京土地市场越发显得冷清，一方面土地供应达近年来最低点；另一方面，北京住宅用地进入全面限价时代。以下是宇博智业小编整理的2016年北京土地市场现状分析。

　　现状：

　　土地供应达最低点

　　据北京市规划委公布的相关数据统计，2016年内，北京市将会完成13宗地块的出让交易，共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平方米，预计获得相关土地出让金455.655亿元。

　　无论是规划建筑面积，还是建筑用地面积，均是北京含住宅用地供应，近五年来的最低值。

　　而其中的住宅用地，随着四宗企业自持商品住房地块全部被开发商竞拍为100%持有，目前北京住宅用地市场出让，实际上已经落幕。

　　过去一年中，在严控地价的思路下，北京陆续推出各种土地市场调控措施，限价格、限住宅面积、限资金、限自持比例，被认为反映了其高端有市场，低端靠保障的新思路。

　　不过，在对北京土地价格看涨的背景下，仅仅限制供应并不能完全解决问题。目前开发商仍然对拿地充满热情：几乎所有含住宅用地的出让价，均达到了限价；而年末推出的企业自持商品住房地块，更是被开发商全部持有。

　　1年的供地只够卖1个月

　　来自中原地产数据显示，截至目前，北京已经挂牌成交的10宗含住宅用地，合计用地面积为142万平方米，用于销售的普通商品住宅用地仅39万平方米。

　　2016-2021年中国土地行业市场供需前景预测深度研究报告显示，前10月，北京商品住宅（不含保障性住房）新增供应面积702万平方米，月均新增面积为70万平方米；成交面积1264万平方，月均销售面积126万平方米。

　　金地集团一业内人士表示，商品住宅用地容积率一般不超过2，以此计算，今年北京新增的普通商品住宅建筑面积不足80万方。

　　这也即是说，2016年北京推了一年的地，最后建成的新房，或只能满足市场1个月的销售。

　　原因探究：价格难理性

　　实际上，整个2016年，北京相当长一段时间没有住宅用地供应。据统计，在6月2日，北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地成交以后，一直到10月9日，经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类居住用地使用权被博大新元拍下，北京没有任何住宅用地成交的时间，其间长达4个月。

　　业内人士分析，这是因为在当时的市场火热程度下，北京一旦出地，价格很难控制在理性范围内。

　　“9·30调控”之后，情况发生了变化。在北京被认为拉开了本轮全国楼市调控序幕的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中，第一条措施，就是加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构。

　　9月份以来，北京陆续成交了6块包含住宅用地的建筑用地，面积达到了39.93万平米，接近全年此类用地面积的一半。

　　值得注意的是，这6块地中，一块全部用于自住房，一块全部为自住房和公租房，剩下4块，则是“限房价、竞地价”项目中的自持商品住房地，没有任何商品房住宅用地。

　　而据中原地产研究中心数据，除了保障房、持有房，2016年入市的可供销售的商品房住宅用地面积，只有38.9万平方米。

　　未来：北京住宅用地进入全面限价时代

　　业内专家认为，从最终成交的地价以及企业自持的面积看，设置地价上限起到了引导市场主体理性参与竞争，将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间的效果。竞投企业自持商品住房的面积，也将增加城市的租赁住房供给，这也将满足不同层次自住性的住房需求，特别是保障以居住为目的的住房需求。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，北京住宅用地进入全面限价时代，目前北京待售的10宗经营性地块中，已经全面控制价格。按照北京的土地政策实施，基本杜绝了产生高价地的可能性，也将直接影响未来售价市场，预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。

　　北京市规土委相关负责人表示，首批试点地块是落实北京市“9·30”新政的具体举措，围绕着新政中提出的严控地价、有效控制房价快速上涨的要求，采用了限定销售房价、设定地价上限、竞投企业自持面积比例、竞投建设品质方案等多项措施，目的是严格落实新政要求，促进房地产市场健康发展。