2016年我国楼市新政影响分析：调控加速行业洗牌

　　每一轮楼市调控，都会带来新一轮房地产行业洗牌。楼市调控让一些曾经的大开发商，从行业前10位退出，又让另一些中小房企进入了领军企业行列。这一次的楼市调控，也不例外。以下是2016年我国房地产行业现状分析：

　　大规模楼市调控之后，往往伴随着房地产行业的新一轮洗牌。

　　2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措。《每日经济新闻》记者梳理克而瑞2011年至2015年间发布的上市房企销售排行榜发现，在持续调控之下，房企排名出现大洗牌。

　　轮转之下，2011~2013年世茂房地产和华润置地从第二梯队入列前10；融创中国自2014年冲入TOP10；“常居二线”的华夏幸福2015年也入位十佳，取代了世茂。

　　第一梯队的战场已显动荡，何况其后若干层级的竞技场。Wind数据就显示，2005~2011年已有105家（约44.1%）涉房上市企业退出房地产。

　　行业的新陈代谢一直在进行，调控潮的出现，则会如“推进器”一般刺激行业加速洗牌，影响行业发展格局。

　　标杆房企排位之变

　　2016年，在这一轮楼市调控潮下，如果仅用分化加剧、集中度提升来描述，或许显得太过简单。

　　记者注意到，在2012年中国房企数量抵达近9万家的峰值之后，已呈现“只减不增”的态势。全联房地产商会副会长李辙就预测，未来10年中国顶多剩下1000家房企。

　　这意味着整个房地产市场的容量正在被压缩，这将倒逼房企角逐进入深水区，被洗牌的将不止是中小企业，第一梯队也要面临竞争高压。2014年以来上市房企销售排位变化加速就是印证之一。

　　克而瑞数据显示，在今年上半年，中国房企第一梯队中万达集团的销售金额为500.9亿元，同比去年减少109.2亿元，排名也由第6位降为第10位，这是万达近5年来最低排名。

　　前8月销售金额1794.2亿元的碧桂园则首次进入三甲，此前其最高年度排位在第6位。与其相似的是从TOP20上位第7的华夏幸福，前8月销售金额实现760.2亿元。

　　万科坐了十多年的“头把交椅”也不再稳固，今年10月11日恒大披露的前9月销售业绩为2013亿元，再次改变了行业老大的位次。

　　“企业的发展最终由综合实力决定，但在中国的房地产市场，企业对宏观战略的把控显得尤为重要。在去库存的大趋势下，选择民生地产路线的恒大、碧桂园等一类企业，近年发展速度惊人。有一些企业出于对趋势的不同判断，选择了不同的路，有一些也因为策略失误而衰落。”曾任职多家标杆房企的资深人士胡晓波就对《每日经济新闻》记者直言。

　　宏观逻辑的确对中国房企发展影响至深，因而可以看到，这一轮调控的来临，正在加速第一梯队的身份更迭。

　　调控加速行业洗牌

　　10月9日，国土部发布消息称，“十三五”期间，将严格建设用地总量管控，落实城市开发边界。”这意味着房地产企业将面临更大的成本压力和更激烈的行业竞争。

　　建设用地的总量管控很可能成为地价持续上涨的最大触因。据易居研究院数据显示，截至2015年全国十大城市土地成交均价已上涨七成。高涨的土地成本则将进一步侵蚀房企的利润率。

　　虽然伴随基准利率的下降，以及政府对债券市场发展的推动，企业能加大发行期限长、利率低的债券降低融资成本，但北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹向《每日经济新闻》记者直言，目前上市公司平均投资回收周期在4.5年。土地成本占比的上升，要求企业有更多的融资来支撑投资回收周期延长带来的资金压力。目前已有六成上市房企面临再融资问题，如果地租成本持续上升，回款周期再拉长，会有更多的企业面临再融资问题。

　　放在房企第一梯队的语境下，即使一些实力房企能够大规模发行公司债，优化表面上的企业债务结构，但不能免除高杠杆的风险。比如在融创中国的中报里，记者注意到，截至6月30日，企业负债总额1279.57亿元，净负债率达到了约85.1%，而上一期净负债率为75.9%。同策咨询数据则显示，融创中国今年1~8月的土地支出已超580亿元，而其上半年销售业绩为560亿元。

　　据监测，千亿级房企中，上半年绿地、万科的负债率也分别在88.36%、80.6%，保利的负债率也近80%。地产行业的中期财务风险，还在持续上升。

　　杜丽虹向记者透露，当前约有53%的上市房企投资回报率比债务融资成本还低，在这种情况下，越使用财务杠杆，股东投资回报率越低。目前房企的投资回报率降到了8.3%。

　　这意味着，当前的行业格局中，在成本压力下，即使是更具优势的标杆房企，也必须要进入关于投资回报率、利润率、周转率等各指标的更残酷角逐。

　　“伴随调控和地产的周期调整，在行业发生动荡的时候，即使是千亿规模的大企业也难言轻松，一旦失误就可能跌出主流名单，甚至走向衰亡。当前的行情下，房企的确是如履薄冰。”胡晓波就直言。

　　未来排位取决于当下策略

　　影响房企长期排位的更重要因素，或许是战略眼光。正如方正证券首席经济学家任泽平所说，“房地产周期短期看金融，长期看人口。”

　　10月11日国务院印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。任泽平就指出，目前我国城镇化率56.1%，预示着房地产有基本面支撑，房地产也还有发展空间。

　　国庆期间20余城轮番而至的楼市调控，一个显著的特征就是因地制宜、分城施策。针对一线和部分二线城市“过热”的楼市，调控政策从供给端、需求端和营销端进行调整，但基于城镇化和宽松货币政策，这类城市的房地产发展仍得到了充分鼓励；针对部分三四线城市的大量库存，国家通过严控土地批复、差异化调控来打通发展症结。

　　这预示着，无论看短期市场还是看政策层面，作为国民经济支柱之一的房地产仍有发展空间。杜丽虹就直言，“这一轮楼市变动有一个特点，一线城市和部分二线城市房价涨幅依然明显，这是这些城市的投资价值决定的。”

　　不过，第一梯队房企对“房地产”的态度似乎已经迥然不同。

　　近日，恒大发布公告称，拟27亿元出售三大快消品业务，专注于房地产主业。万达商业则于2014年主动下调了房地产收入目标至640亿元，如果按以往每年增长10%的比例计算，万达商业下调房地产收入超800亿元。绿地也在近年加码“大基建+大金融+大消费”的产业集群，绿地2016年一季度报显示，房地产营业收入同比增长119%，基建和汽车则分别增长了113%、172%，增长态势已超主业。

　　产业预期的不同使得标杆房企在房地产行业的发展态势也呈现分化，这便影响了今年1~8月各大房企企业房销售金额和销售面积的排名情况。如若削弱在房地产领域的销售目标，一些第一梯队企业更长期的市场排位是否会受影响？

　　在克而瑞信息集团董事长丁祖昱看来，行业新常态下，房企普遍采取房地产+多元化并举的方式，追求更稳健的发展。转型不确定性高，一定会有部分企业会失败、亏损、出局。如果能把房地产和多元产业同步做好，就会有更大的胜算。更多相关房地产行业分析请查阅由中国报告大厅发布的房地产行业市场调查分析报告。