2016深圳楼市调控政策分析：二手房交易税将上调50%

　　2016深圳楼市调控政策备受关注，主要因为作为一线城市，深圳房价涨幅不断居全国之首，面对深圳这高不可攀的房价，不少网友只能感叹：“没有最高，只有更高”。近日，深圳新一轮调控政策出台。

　　深圳市房地产经纪行业协会近日发布提示，4月1日深圳二手房交易评估价格将上调50%左右。并表示房产评估价上调势在必行，需做好准备，减少和避免政策出台引起的交易和服务纠纷。业内人士认为，此举措可打击短线炒房客，为楼市价格过快上涨降温。

　　四大降温手段正逼近一线楼市！

　　中国楼市正面对的问题似乎比往年要更纠结些：一方面是楼市的去库存压力，另一方面是一线城市飙升的房价正向一些二线城市蔓延。与此同时是一系列监管举措的陆续出台， 面对叫停首付贷、营改增、限购等举措，有行业人士如此评价，“显然是冲着高房价来的！”

　　首付贷个人住房首付禁止涉及首付贷

　　风行一时的首付贷正落得人人喊打的窘境。

　　“客户的首付不能是借的”，央行行长周小川周末记者会上的这一明确表态，是继北上深三地整治“首付贷”举措以来，央行层面对于首付贷“非法”的更明确界定。更多最新房地产行业发展趋势分析信息请查阅中国报告大厅发布的《2016-2021年中国地产行业发展分析及投资潜力研究报告》。

　　彭博最新消息显示，知情人士称，央行上周召集国有银行深圳分行开会，强调对个人住房抵押贷款必须严格遵守有关的风险控制规章制度；强调要加强审查首付资金来源，禁止涉及首付贷；提出商业银行应把握房贷规模，不要过度压低个人房贷利率。

　　在周末的记者会上，周小川对首付贷给出明确的态度，客户的首付不能是借的，你找另外一方面借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例实际上就变了，另外未来偿还的能力实际也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要先还首付贷

　　营改增首次涉及个人二手房交易

　　两会期间，国家税务总局局长王军透露，“营改增”5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

　　王军说，今年5月1日起全面实施营改增仍面临一些挑战，一是数量多，涉及近1000万户纳税人；二是时间紧，只有不到两个月的实际准备时间；三是首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易；四是新增纳税人过去基本没接触过增值税。

　　税费负担是否增加？营业税改成了增值税，会导致老百姓买卖二手房的负担增加吗？这无疑是很多人都关心的话题。中国人民大学财政金融学院教授朱青解释说，“营改增”之后只是税种和计税方式的替代，并不会增加普通老百姓的购房负担。

　　按照财政部网站2015年3月30号发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，从2015年3月31日起，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。

　　也就是说，购买超过2年的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售则全额征收营业税；购买超过2年的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　不过，个人购买二手房的综合税负成本是升是降，则需要等待相关细则出台后再做判断，不同的人情况可能也不一样。

　　多位业内人士表示，个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

　　比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出（不适用免征营业税条件）200万元，买房方需要承担10万营业税。

　　在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元（现价200万-原价100万=增值100万）征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。

　　评估价深圳将提高交易评估价格

　　根据房地产市场变化情况，深圳将于4月1日起对房产交易评估价格进行例行更新，调整后的评估价格较目前将提高50%。业内人士认为，提高交易评估价格将令市场上通行的“做低房价”的空间大大缩减，实际上将大幅提高二手房交易的税费成本，成为给楼市降温的一瓢凉水。。

　　深圳二手房交易按照评估价征税是从2011年7月11日开始实施。深圳市评估中心于2013年首次推出房产评估价格咨询服务，并依据房地产市场变化进行例行更新。最近3年，深圳评估价的调整时间分别是2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。而此次调整相距上次仅隔半年时间，是时间间隔最短的一次。

　　在二手房交易中，主要征收的税费包括营业税、契税、个人所得税等。评估价作为二手房征税的基数，其变动在很大程度上影响了交易税费。由于此前房产交易系统内部提供的二手房过户评估价往往低于市场实际成交价，为房屋买卖“做低房价”提供了空间，因此，通过“做低房价” 避税成为不少城市二手房市场的通行做法。此番提高交易评估价格后，“做低房价”的空间将大大缩减，从而大幅提高二手房交易的税费成本。

　　业内人士表示，这次调整看似常规，实际上是通过增加交易成本以抑制楼市过热的手段之一。比起税费、信贷等手段，这一招看上去温和，其实效果并不弱。

　　限购一线城市继续严格限购

　　住房和城乡建设部部长陈政高在两会期间表示，当前房地产市场呈现三个显著特点：一是去年以来房地产销售实现企稳回升，今年1、2月份仍然保持这个态势；二是城市间的分化严重；三是待售面积规模大、房地产库存高，库存增速也很快。

　　针对一线城市房价增速较快的问题，陈政高表示，对于一线城市，将继续实行严格的限购政策，实行严格的差别化税收政策；增加土地供应面积，及时披露信息，稳定预期；增加中小套的数量；打击交易中的违法违规行为。

　　一线城市房价的过快上涨也引起了发改委的重视。发改委主任徐绍史在两会期间表示，当前一二线城市房价上涨速度较快，幅度较大，需通过加快推进保障房建设和棚改，增加住房供给，采取诸如限购等行政措施以及经济政策等，抑制不合理的投机性需求，限制房价过快上涨。

　　作为首都，北京的房价备受瞩目，作为有着最严限购政策的北京一举一动都牵动着楼市的神经。北京市的官员在两会期间也成了楼市关注者追问的对象。全国人大代表、北京市常务副市长李士祥给了这样的答复：北京将严格执行限购尤其是通州的限购政策，与此同时，也将从人口疏解的战略出发，控制房地产开发投资。

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