8月二手房普遍有价无市 市场面临双重压力

　　随着楼市进入全面严控时期，新房与二手房市场逐渐回归理性，但同时监管相对薄弱的租赁市场却出现“波澜”。当前热点城市房租上涨与受房价上涨刺激，新增市场供给尚未形成有效需求，以及毕业季到来短期内拉高的租赁需求等重要因素有关。

　　8月二手房普遍有价无市

　　市场机构的统计数据显示，8月一二线热点城市二手房尽管挂牌价格远远高于三四线城市，从成交情况来看，普遍呈现有价无市的局面。8月，受监测的100个城市二手房挂牌均价为14935元/平方米，环比上涨1.3%。其中，一线城市二手房挂牌均价57406元/平方米，是三四线城市挂牌均价的5.94倍。

　　8月，挂牌价环比上涨城市占比接近八成。100个城市的二手房挂牌均价中，环比上涨城市78个，环比下跌城市22个。8月重点城市挂牌价涨跌分化明显。其中，北京、上海等第一梯队城市，挂牌价摇摇领先于其他城市。天津、南京等城市位于第二梯度，剩余城市位于第三梯队。

　　受监测的11个重点城市中，有6个城市挂牌价上涨，5个城市挂牌价下跌;其中，西安涨幅最大，为2.55%，天津降幅最大，为1.46%。

　　值得一提的是，一线城市中，8月北京二手房挂牌价环比下跌0.21%，挂牌量也小幅下跌。从价格来看，当月北京市二手房挂牌价为64493元/平方米，同比下跌6.38%，环比下跌0.21%，挂牌价小幅回落。

　　8月，监管部门对房地产市场调控动作频繁。8月7日，住建部要求加快制定住房发展规划以及对楼市调控不力的城市坚决问责。8月17日，住建部约谈了海口等五个城市政府主要负责人，要求整顿规范市场秩序，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

　　业内人士分析认为，从易居方面的监测数据来看，8月受监测的10个重点城市二手房成交6.1万套，环比下降5%，同比增长2%。近三个月，10个城市二手房交易呈现持续下跌态势。

　　“这也说明二手房交易正面临下跌的压力。”王瑾钊分析认为，“受持续性的调控政策影响，购房者入市积极性减弱。同时，部分城市新房供应有所增加，部分购房者或放弃认购二手房，转向一手房市场。”

　　市场面临双重压力

　　在经历了连续几个月的成交回暖后，许多优质房源被消化掉了，导致剩下多是价格较高，户型较差的房源，市场也开始面临下行的压力。

　　除市场内生因素之外，信贷这一外生因素也在持续收紧。2018年第二季度重点城市首套房利率以上浮10%和15%为主，上浮20%及以上的城市数量明显增加，16个重点城市中有9个城市较一季度大幅度上浮。在“去杠杆”的大环境下，越来越多的链家经纪人(71.3%)预期第三季度房贷利率会继续上浮，上浮预期较二季度更强。

　　业内人士则分析表示，在政策的平衡下，下半年全国楼市仍将趋于平稳，房价波动不会太大。结合国内经济形势、房地产市场形势及中美贸易战等国际经济形势，下半年货币政策的操作将较为困难。未来央行或将继续下调利率，通过定向调整、精准导入来释放流动性，以满足刚需的资金要求。

　　当前一线城市调控既是全国范围内最严，也是史上最严，所以未来房价整体趋于平稳;三四线城市政策正在趋紧，自身又缺乏产业基础，缺乏人口吸引力，未来房价上行空间较小;相比于一线及三四线，二线城市会承接更多的人口、产业转移，未来房价的上行压力比一线及三四线更大。

　　从2018年1-8月累计数据来看，10个城市二手房成交量为47.9万套，相比去年同期水平下跌了13%。王瑾钊表示，观察历史数据，累计成交套数同比已经连跌20多个月。“随着中央对房地产的持续调控、全国整体信贷环境不断收紧，预计下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下。”

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