住房租赁市场细化落实 租赁市场亟待机构“补位”轻租

　　国内首批开展住房租赁试点的12个城市逐步迈进租购同权时代，加快推进住房租赁市场发展。业内人士表示，中国住房租赁时代大幕已开启，租房市场、老百姓的置业观和生活方式将发生大的变化。

　　住房租赁市场细化落实

　　2018年以来，全国各地大力推进住房租赁政策的细化落实，市场发展取得重大突破。但也要看到，我国住房租赁市场还不够成熟，很多变革都还只是刚刚起步。加快培育住房租赁市场，是实现“住有所居”，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制的重要内容之一。政府和企业需再加把劲，从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手，尽快补上短板，实现租售“两条腿”走路。

　　自去年上海首推纯租赁用地开始，2018年上半年广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块;北京计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套。

　　住房租赁市场的参与主体更加多元，开发商、专业化租赁运营商、中介机构、酒店集团等各类企业纷纷抢滩“新风口”，打造自有租赁公寓品牌。

　　多地政府打造的住房租赁交易服务平台投入使用。截至目前，全国已有包括12个试点城市在内的10余个一二线城市搭建了官方租赁平台。

　　2018年以来，住房租赁金融的政策支持力度明显加大。在证监会、银保监会等部门政策鼓励下，以租金收入或物业所有权为底层资产的证券化产品已发行数十单。

　　多地试水“租售同权”。2月，济南市高新区首次出让“租售同权”地块，明确租房者子女将享受跟买房者同样的教育权利;5月，郑州市发文保障租赁住户享受卫生计生、子女义务教育、社会保障等公共配套服务……

　　在政策大力推动下，我国住房租赁市场规模已超万亿元，租购并举格局加快建立。但同时也要看到，我国住房租赁市场仍然不够成熟，一是租赁关系不够稳定，影响了人们的租房意愿。二是一些中介服务不规范，导致交易成本高、风险大。三是市场发展不成熟，机构租赁尚处于起步阶段。四是政府支持和服务以及监督管理还有待加强。

　　记者近日调研发现，当前，机构“跑马圈地”扩张的长租公寓项目，面临盈利难且回报周期长的困境。“涨房租”提高利润率已成为不少运营商的选择，长租公寓高端化趋势明显;为获取高额利润，一些开发商钻政策空子，通过打“擦边球”的方式，变相“以租代售”。

　　在个人租房市场上，也有不少乱象：房东合同不报备，涨租、租期调整随意性大，发生纠纷租客维权难;“二房东”“群租”乱象频发，中介抬高租金吃差价、虚假房源信息等顽疾仍未破解。目前来看，各地搭建的官方租赁平台虽在一定程度上增加了租赁房源的供给，有利于规范市场秩序，但由于房源数量偏少，效果有限。

　　加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度是明确的政策目标，各地应从保障“住有所居”的高度看待住房租赁市场建设，建立发展住房租赁市场的刚性约束机制。坚持市场的归市场，保障的归保障总体原则，建立多层次的租赁住房供应体系。应结合城市规划，在大型工业园区、商务集中区周边建设经济型公寓。同时，保证公租房和廉租房的供应。此外，充分利用资本市场，支持符合条件的住房租赁企业发行债券等产品。给予长租公寓开发和运营企业一定政策扶持。

　　解决当前租赁市场的问题，要重点扶持和大力发展面向新市民和家庭的住房租赁市场。要重视居民住房出租市场的发展和规范，特别是规范住房租赁经纪行为。从发达国家和地区的经验来看，居民住房直接或通过房地产经纪出租仍然占主体，所以传统租赁方式不能忽视，仍需要规范发展。同时，既要提高人们的租住意愿，又要提高人们的出租意愿。

　　政府应加快完善各项服务体系建设，通过立法完善法律法规来保障租赁各方的权益。防止出现“以租代售”等行为。同时，还要落实好承租人享受均等化公共服务的权益。

　　租赁市场亟待机构“补位”轻租

　　目前，我国房屋租赁市场房源大多为私人业主提供，租赁企业机构提供的房源不足5%;而在日本租赁企业市场占比87%，美国为60%。与卖房相比，租赁利润薄、回报周期长，房源、规模、税率等都是需要解决的问题。

　　2018-2023年中国住房消费行业市场深度分析及投资战略研究报告表明，租赁市场混乱的原因之一在于大量小业主占据市场，而租赁企业供应的房源占比太少。与租赁企业提供的专业服务相比，小业主的行为难以受到法律约束，一旦形成作案链条，对其执法的成本也远远高于对大型租房机构的监管成本。

　　专业人士表示，最好的办法就是提高租赁机构房源在整个租赁市场中的占比，以优质的服务和规范的管理压缩“”黑中介“”和小业主的生存空间。这也是各部门和地方政府最近出台一系列“”新政“”的初衷之一。

　　在国内一线城市和一些二线城市，除了万科、万达等大型房企旗下新设长租公寓项目，链家、我爱我家等房产经纪公司投资的自如公寓、相寓等，也出现大量的机构作房东的独立品牌公寓商，如蛋壳公寓、YOU+公寓、魔方公寓、函数公寓等。

　　年轻人的消费观发生了变化，他们更愿意拥有自己的生活，愿意为品质好的出租房屋付费，而不是把自己的未来都绑定在房子上面。年轻人的置业观已经发生了改变，他们认为房子是拿来住的，而不是拿来投资的。

　　迎接租赁时代，政府需要更多的投入来建设运营公租房;需要不断完善租赁市场的支持政策，鼓励更多的企业进入租赁市场;也需要完善租赁市场的监管制度。租房市场亟待建立一个更加透明的房屋中介信息认证系统，使得租房市场信息在阳光透明的环境下良性生长。

　　同时，从事房屋中介的机构也需要转变服务理念，从提供房源信息互通，扩展到提供与租房配套的生活服务，让租客有更好的体验和获得感。