厦门房地产价格保持上涨趋势 二手房房价20%回调

　　我国房地产行业已经进入行业发展的下半场。无论是从需求、供给还是从竞争力、利润空间来看，出现类似厦门阶段性“回调”应是大概率事件。要抓住难得的调控窗口期，加快出台和完善房地产市场健康发展的长效机制，进而稳预期、稳市场、稳人心。

　　厦门房地产价格保持上涨趋势

　　国家统计局数据显示，2014年7月，70个城市中房价下降的城市较当年6月增加至64个，就连北上广深四大一线城市也首度加入了下降的行列。而厦门的房价依然保持上涨趋势，当年7月份厦门新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨7.2%，双双位居全国第一。彼时，厦门房价已连续26个月环比上涨，有分析称厦门房价的坚挺度已经超过了一线城市。

　　2018-2023年房地产管理市场行情监测及投资可行性研究报告表明，在经历了短暂调整后，厦门新房价格继续上涨。2016年8月，国家统计局发布的当年7月厦门新建商品住宅价格环比上涨4.6%，涨幅再次高居全国第一。

　　2016年“9·30新政”出台前一个月，厦门率先出台政策，也因此成为最早进入楼市调控的城市之一。2016年8月31日，厦门市国土资源和房产管理局公告自当年9月5日起，厦门执行住房限购政策，有效期至2017年12月31日。

　　而厦门目前还在沿用2016年出台的限购政策，即拥有2套及以上住房的户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭;无法提供购房之日前4年内在厦门逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非户籍居民家庭，暂停向其销售180平方米及以下商品住房。

　　此后厦门陆续出台政策加码调控，2017年3月25日起，厦门新购买的住房，需取得产权证后满2年方可上市交易。厦门也成为全国范围内首个对居民购房出台“限售”政策的城市。

　　二手房房价20%左右回调

　　自2017年年中至今，厦门二手房房价有20%左右的回调。这说明，在房地产调控政策不放松的形势下，中国房价“只涨不跌”观点是站不住脚的。笔者认为，中央“坚决遏制房价上涨”的态度是明确、清晰的，个别地方房价不再单向上涨或出现下降将不只是个案。

　　正如房价上涨一样，厦门房价下跌也是由多方面因素导致的。从表面来看，除了限购政策以外，地价下跌直接导致厦门房价下跌。与国家相关政策步伐一致，目前厦门出台政策持续加大土地的供应力度，落实“房住不炒”定位，以稳定社会预期。这也导致供给超出预期，以致土地流拍。可见，有序加大土地供应仍是调控房价的“撒手锏”。

　　市场规律告诉我们，供求决定价格。厦门房价比肩一二线城市，当然与超额需求分不开。不过，对此要作理性分析。统计资料显示，2017年厦门全体居民人均可支配收入46630元，房价高峰时达每平方米5万元至6万元，这也就意味着一个厦门居民一年的收入可能都买不起一平方米房子。这说明，厦门楼市的需求大多数是由外地投资者的需求构成，价格泡沫严重，但当前大多数投资者都处于观望期，这正是厦门此轮房价大幅回调的重要原因。

　　无论是政策调控升级，或是市场价格到了一定高点后的正常回调，影响房价走势的一个核心因素是预期收益率，而且预期收益率往往走在实际影响因素的前面，进而造成价格波动。此次中央政治局会议释放“坚决遏制房价上涨”信号之后，房地产市场冷静了很多。笔者认为，短期内一些地方的房价或出现阶段性见顶。

　　从政策层面看，短期内不可能出现政策松动。从日前召开的中央政治局会议可以看出，宏观环境虽然宽松，但却不是大水漫灌，对实体经济定向宽松意图明显，意在防止货币政策助推房价上涨。整个房地产市场的情绪都会随着调控加紧转向理性。

　　从行业发展周期看，我国房地产行业已经进入行业发展的下半场。无论是从需求、供给还是从竞争力、利润空间来看，出现类似厦门阶段性“回调”应是大概率事件。目前，一些城市的房价水平远远超出居民可承受范围，已经是不争的现实，高位运行泡沫明显。

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